Кто заработал на бывшей недвижимости ЮКОСа
29.04.2021 10:15
С момента банкротства компании Михаила Ходорковского ее московская недвижимость помогла заработать пенсионному фонду «Роснефти», структурам нового российского миллиардера Сергея Сударикова и одному из самых таинственных московских рантье. Forbes изучил историю бывшей недвижимости ЮКОСа при подготовке статьи о Сергее Сударикове F 108. В 2021 году бизнесмен впервые вошел в список богатейших людей мира с оценкой состояния в $1,2 млрд. Как работает «Регион» и что помогло Сударикову стать миллиардером, читайте на сайте Forbes во вторник, 27 апреля, и в бумажной версии журнала.
Во второй половине 90-х Михаил Ходорковский управлял нефтяным гигантом ЮКОС из кабинета с видом на Садовое кольцо, расположенном в бывшем здании Минавиапрома СССР в Уланском переулке. В 2002 году ЮКОС завершил строительство своей новой штаб-квартиры — 22-этажной башни на Дубининской улице у Павелецкого вокзала. Но долго наслаждаться видами Замоскворечья у бизнесмена не получилось — Ходорковского арестовали 25 октября 2003 года. В результате банкротства ЮКОСа в 2007 году многие его активы, в том числе башня на Дубининской улице, достались «Роснефти», сейчас в этом бизнес-центре расположен офис нефтяной компании, а также ее дочернего Всероссийского банка развития регионов (ВБРР).
«Роснефти» также достался комплекс зданий рядом с высоткой, один из корпусов здания в Уланском переулке (большая часть бизнес-центра при разделе активов ЮКОСа отошла «Согазу»), а также исторический особняк XIX века в Большом Палашевском переулке. До 2000 года в особняке находилась штаб-квартира группы «Мост» Владимира Гусинского, а после его отъезда из России здание отошло структурам ЮКОСа. Как сложилась судьба этих активов?
Фото Kurt Krieger / Corbis via Getty Images
«Регион» как управляющий
В 2011 году «Роснефть» начала активно работать с инвестгруппой «Регион» Сергея Сударикова — например, передала ей в управление свой пенсионный фонд «Нефтегарант» и продала управляющую компанию «Портфельные инвестиции» (владельцем был ВБРР). Одной из точек соприкосновения была как раз работа с разношерстным хозяйством, доставшимся от ЮКОСа, вспоминает крупный финансист. Этими непрофильными для «Роснефти» активами нужно было как-то управлять, и команда Сударикова предложила свои услуги. Именно в периметре «Региона» со временем оказалась бывшая недвижимость ЮКОСа. Причем, как выяснил Forbes, «Роснефть» фактически продала эти активы собственному негосударственному пенсионному фонду (НПФ). Это следует из данных о вложениях НПФ в конце 2015-го, которые есть в распоряжении Forbes. В этом году «Регион» зарегистрировал закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) «Промышленные инвестиции», а «Нефтегарант» вложил в него 4 млрд рублей из 38 млрд своих резервов. К 2017 году под управление этого ЗПИФа перешли здания на Дубининской улице и бизнес-центр в Уланском переулке.
Самым привлекательным активом, обеспечивавшим ЗПИФ арендным доходом, был 22-этажный офисный центр, в котором располагалась «Роснефть». По данным самой нефтяной компании, в 2016 году ее совет директоров одобрил аренду помещений в этом бизнес-центре на 11 месяцев за 393 млн рублей. Арендаторы были и на других объектах — например, в одном из зданий на Дубининской улице до сих пор располагаются Национальный институт дизайна и предприятие «Республиканский фумигационный отряд», а офис в Уланском переулке какое-то время снимала Объединенная авиационная компания (ОАК). В ЗПИФ попал и другой бывший актив ЮКОСа — доля в IT-подрядчике «Сибинтек» (среди крупнейших заказчиков за последние пять лет — «Роснефть», «Башнефть» и Департамент информационных технологий города Москвы).
В ЗПИФ «Промышленные инвестиции» вошли и другие активы, связанные с «Роснефтью», например санаторий «Изумрудный» на Кубани и доля в комплексе зданий бывшего завода «Красный пролетарий», за контроль над которым нефтяная компания в 2000-х боролась с «Альфа-групп».
В периметр «Региона» попал и особняк в Большом Палашевском переулке, правда, иным путем. В 2015 году «Роснефть» продала компанию «ЮМ-Эстейт», которой принадлежал особняк, компании «Долгосрочные инвестиции». Ее на тот момент контролировала бывшая сотрудница «Региона» Наталья Богданова через фирму «Регионфинансресурс». Сейчас «Долгосрочные инвестиции» больше известны как учредитель люксембургской компании Long-Term Investments, которая в 2014 году купила миноритарную долю в итальянском шинном гиганте Pirelli. В 2017 году собственником «Долгосрочных инвестиций» стала кипрская компания WHPA Сергея Сударикова.
Из «Региона» — Михайлову
В 2019 году недвижимость из ЗПИФ «Промышленные инвестиции» начала переходить под контроль таинственного бизнесмена Валерия Михайлова. Для «Региона» это был не чужой человек — в 2012-2014 годах Михайлов работал вице-президентом инвестгруппы и курировал в ней сделки с недвижимостью. Известным Михайлов стал как совладелец компании Riverstretch Trading&Investments (RT&I) — это один из крупнейших московских рантье, получивший свои крупнейшие активы через работу с проблемными долгами. Так, девелопер Максим Блажко уступил RT&I БЦ Nordstar Tower и ТЦ «Щука», а экс-миллиардер Борис Минц — владельца первоклассных бизнес-центров O1 Properties. В 2017 году человек, которого зовут Валерий Михайлов, стал известен как знакомый генерала ФСБ Олега Феоктистова, одолживший $2 млн для передачи в виде взятки экс-министру экономического развития Алексею Улюкаеву.
В начале 2020 года представитель RT&I подтвердил, что под управление компании Михайлова переходит недвижимость из ЗПИФ «Промышленные инвестиции». Подробности сделок неизвестны.
«У нас есть практика покупки объектов для перепродажи, — прокомментировал Сергей Судариков Forbes. — Сделки с недвижимостью у нас бывают постоянно: покупаем-продаем». У этих сделок может быть еще одна причина, рассуждает крупный финансист. Последние годы Центральный банк последовательно закручивает гайки в отношении инвестиционных политик пенсионных фондов: если раньше существовали жесткие ограничения по тому, куда можно инвестировать пенсионные накопления, то теперь они распространились на резервы. Фонды регулярно проходят стресс-тесты и вынуждены отказываться от активов с низкими инвестиционными рейтингами, а к таким нередко относится недвижимость.
Какой доход сейчас приносит бывшая штаб-квартира ЮКОСа на Дубининской улице? Владелец здания — компания «Промтраст», она принадлежит кипрской Ceterom Михайлова. За последние пять лет выручка «Промтраста» выросла с 496 млн рублей до 830 млн рублей в 2020 году. Доходы компании «Промгарант» (ей принадлежит часть здания в Уланском переулке) скромнее — всего 40 млн рублей. А территорию вдоль Дубининской Михайлов планирует развивать в партнерстве с девелопером «Гранель». В 2020 году его структура стала собственником зданий возле бывшей штаб-квартиры ЮКОСа. На территории площадью 3,5 га можно возвести около 87 500 кв. м жилья.
